连亏三年，2022 年预亏超 20 亿，新华联回复深交所关注函：将去化大宗物业_环球滚动
本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
(资料图片仅供参考)
新华联（000620.SZ）2 月 16 日晚间回复了监管关注函。
2 月 9 日，深交所要求新华联结合主营业务构成、生产经营情况、主要财务状况、资产冻结查封、债务逾期及诉讼仲裁等，说明公司持续经营能力是否存在重大不确定性，为改善持续经营能力及持续盈利能力拟采取的措施。
对此，新华联公告回复称，2022 年，新华联实现营收 52.67 亿元。其中，商品房销售收入 38.15 亿元，同比下降 43.17%；文旅、酒店等综合业务收入 8.1 亿元，同比下降 33.17%。
而业绩下滑原因在于新华联三大景区累计闭园 221 天，旅行社国际旅游业务仍然停滞，国内旅游业务严重受限，部分房地产项目未能如期交付，多个房地产项目的售楼处阶段性关闭，致使 2022 年经营业绩欠佳。
截至 2022 年末，新华联资产总额 401.95 亿元，同比降低 6.77%；负债总额 384.19 亿元，同比降低 0.93%；扣除预收账款的资产负债率为 85.62%，同比上升 7.75 个百分点。
资产冻结查封、债务逾期及诉讼仲裁方面，截至目前，新华联及下属子公司资产被查封冻结的金额约为 87.66 亿元，其中被冻结货币资金 4.42 亿元，被查封、冻结的存货等其他资产 83.24 亿元；公司未决诉讼涉及的金额预计 23.43 亿元；有息债务的余额约为 170.19 亿元，其中短期借款及一年内到期的债务金额 108.97 亿元，2022 年，新华联达成和解及展期约 43.67 亿元。
关于 2023 年如何提高收入，缓解流动性压力，新华联表示，计划提高文旅业务管理水平、丰富品类来促进文旅板块业绩，通过促销抢收、强化执行 " 一房一价 "、" 一项目一策 " 的销售政策促进房地产销售回款，此外还加速去化非景区酒店及商业的大宗物业，加速实现现金回流，以改善公司资产负债结构。
公告显示，截至 2022 年末，新华联拟对外转让的酒店、商业等大宗资产预计可售价值逾 100 亿元。
图片来源：图虫创意深交所的关注函源于新华联的一份业绩预告。2023 年 1 月 31 日，新华联披露了 2022 年业绩预告，9 天后的 2 月 9 日，新华联收到深交所关注函。
新华联此次发布的 2022 年度业绩预告显示，其业绩自 2020 年起持续大额亏损，预计 2022 年归属上市公司股东的净利润亏损 23.65 亿元至 24.15 亿元，归属上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润亏损 20.48 亿元至 20.91 亿元。
对于业绩预亏，新华联在公告中解释为——房地产收入减少导致毛利减少；文旅综合业务收入和利润受到一定程度影响；费用化利息同比增加等。
事实上，新华联已经连亏 3 年。2020 年至今，新华联净亏损分别为 12.86 亿元、38.93 亿元、23.65 亿元— 24.15 亿元。
探究新华联亏损的原因，重仓文旅或是绕不开的问题。
时间拨回至 1990 年，彼时，傅军刚刚成立了新华联母公司——新华联控股，在房地产市场小试身手，2001 年，新华联控股的房地产业务开始外拓，将集团总部迁往北京，随后开发了新华联家园、华兴园、北京青年城等项目。
2011 年，新华联控股借壳圣方科技，将旗下的房地产业务独立上市，成为 A 股上市房企，并更名为 " 新华联不动产股份有限公司 "，也就是现在的新华联。
上市后，新华联开始转型，从单纯的地产开发转而大规模布局文旅地产，2012 年，新华联首个文旅地产项目铜官窑古镇启动，投资规模超百亿。其后又陆续启动了芜湖鸠兹古镇等项目。
2016 年，新华联再度更名为 " 新华联文化旅游发展股份有限公司。" 名字的变更，意味着新华联的文旅地产布局更加深入。果不其然，2017 年，新华联加速转型，将铜官窑古镇、鸠兹古镇和西宁童梦乐园三个大型文旅项目的建设提速推进。2018 年，铜官窑古镇开业。
虽然转型文旅地产的决心很坚定，但从新华联近十年的财报数据来看，商品房销售依然是新华联的营收大户，比如在新华联最高光的 2018 年，据其当年年报显示，新华联营收 140 亿，同比增长 88.16%；净利润 12.5 亿元，同比增长 46.47%；归母净利润 11.86 亿元，同比增长 39.97%。其中，商品房销售额为 113.54 亿元，占总营收比重高达 81.1%。
而新华联重仓的文旅产业，直至 2020 年才出现在营收中。这一年，新华联文旅综合板块收入为 11.12 亿元，占总营收比重仅为 15.7%，2021 年，这一数据为 12.11 亿元，占总营收比重为 14.09%。
景鉴智库创始人周鸣岐向时代周报记者表示，文旅地产的开发周期通常来说较长，需要 5-8 年，而投资回报又由多种因素决定，如房地产大环境、整体开发的顶层设计、投资研究严谨性、业态结构合理性、项目亮点、运营能力等。同时，文旅地产大盘需要长期稳定的地产销售，以及文旅板块的良好运营，来维持滚动开发和资金投入。
而开发商的商业逻辑恰恰不同，周鸣岐说：" 比如一个百亿级的文旅地产项目，可能开发商在最初只投入十几亿的自有资金，其中还包括部分贷款融资，用于拿地和文旅板块建设，后续就要通过房地产的良性去化来维持后续开发投入。" 他表示，而如果地产销售不畅，资金流就会吃紧，加之文旅板块因为定位偏差和业态布局不合理而亏损严重，需要更多资金填补窟窿，这就会加剧项目开发资金链断裂，使整个项目面临不可控风险。
而在文旅板块没有为新华联带来足够的收益时，新华联的房地产业务也遭遇滑铁卢，2020 年至 2021 年，新华联商品房销售额分别为 52.92 亿元、67.13 亿元，对比 2018 年已减少近一半。
